Как составить техническое задание на ремонт

Техническое задание на ремонт — документ, в котором фиксируются все требования к работам, материалам, срокам и критериям качества. Грамотно составленное ТЗ служит основой для договоренностей: исполнитель понимает объем и критерии качества, заказчик — что он получит и когда. Четкая структура создает взаимопонимание и снижает риск споров. Дизайн‑ошибки и недочёты спецификаций составляют 1−9% стоимости проекта и напрямую ведут к переделкам.

Юридическая сила ТЗ и связь с договором подряда

Техническое задание является неотъемлемым приложением к договору подряда. Для строительного подряда и при госзакупках описание работ через ТЗ/проект/смету часто выступает ключевой частью предмета договора. Отсутствие достаточной конкретики может повлечь риск признания договора незаключенным в судебной практике.

Ссылайтесь на:

ст. 758–759 ГК РФ (строительный подряд) — подрядчик обязан выполнять работы строго в соответствии с ТЗ; отклонение возможно только с согласия заказчика.
Разъяснения Минстроя РФ по приемке работ.
Судебные акты (например, ФАС Западно-Сибирского округа, 2010, дело № А70-1048/2009).

Порядок внесения изменений и приёмки

В ТЗ обязательно пропишите:

Порядок внесения изменений — через дополнительное соглашение с указанием влияния на сроки/смету.
Критерии приемки и основания для отказа.
Ответственность за отступления от ТЗ и штрафы за нарушение сроков.

Как составить техническое задание на ремонт помещений: пошаговая структура

Содержание ТЗ различается в зависимости от вида ремонта, но есть общие положения. Ниже — структурный каркас и что включить в каждый пункт.

Общие данные

Наименование объекта, адрес, площадь, высота потолков, текущее состояние.
Цели: функциональные (офис/кафе/салон), бюджетные, срок сдачи.
Ограничения: режимные часы, шум, грузовой лифт, требования СРО или управляющей компании.

Требования к видам и объемам работ
По каждому помещению опишите: демонтаж, черновые работы, стяжка, выравнивание, отделка. Пропишите допуски: ровность стен (мм на метр), перепады высоты стяжки, ширину швов. Укажите единицы измерения (м², п.м., шт.).

Допуски:

Ровность стен — отклонение от вертикали до 10–20 мм на всю высоту.
Перепады высоты стяжки — до 20 мм на участке.
Ширина межплиточных швов — с точностью до нескольких миллиметров (ГОСТ Р 56860-2016).

Требования к материалам

Черновые: смеси, грунты, гидроизоляция с указанием ГОСТ/ТУ (например, «Смесь М150 по ГОСТ …, грунт по ТУ …»).
Чистовые: покрытия, артикулы, класс износостойкости.
Обязательно: формулировка о согласовании аналогов — «любые замены материалов с „или эквивалент“ должны быть согласованы с заказчиком».

Инженерные системы

Электрика:

Группы, сечения кабелей (1,5−6 мм²), УЗО/дифавтоматы, класс IP.
Для мокрых зон — IP44.

Сантехника:

Схемы разводки (коллекторная/последовательная), диаметры труб.
Уклоны канализации — 2−3 см/м для Ø40−50 мм.

Вентиляция: Сечения воздуховодов, трассировка, дренажи.

Сроки исполнения и график

Этапы и контрольные точки, критический путь, календарные сроки. Правила приостановки и условия работы в выходные.

Порядок приемки и гарантии

Чек-листы приемки, методы контроля (лазерный уровень, тепловизор). Акты скрытых работ, исполнительные схемы, паспорта.
Гарантийные обязательства.

Практическая инструкция: от замеров до согласования

Шаг 1. Сбор исходных данных
Обмерный план, фотофиксация, технический паспорт, ТУ ресурсников. Мудборд стилей, примеры узлов.
Шаг 2. Структурирование требований
Для каждой комнаты составьте перечень работ и материалов с привязками.
Шаг 3. Детализация формулировок
Пример: «Плитка: затирка CG2 WA, шов 2 мм, крестики, выверка 2 м правилом».
Шаг 4. Визуализация
Планы демонтажа/монтажа, электрика, водоснабжение, потолки, освещение. Узлы: развертки санузлов, схемы коллекторов.
Шаг 5. Согласование с подрядчиком
Проработка технологичности, доступности материалов. Итог: подписанное ТЗ + смета + календарный план.

Нормативная база: на какие ГОСТы, СНиПы и законы ссылаться в ТЗ

При необходимости сошлитесь на регламенты: актуализированные СП, СНиП, СанПиН, ГОСТ. Фиксируйте федеральные законы, постановления правительства, распоряжения. Укажите, что подрядчик обязан обеспечивать соблюдение экологических, противопожарных и санитарных норм.

Ключевые нормативные документы:

Специфика ТЗ в зависимости от объекта и вида работ

Офисы и коммерческие помещения

Ключевые нормы:

Удельные мощности — 20–30 Вт/м² для офисов, до 8 групп электрики на 100 м².
Освещенность — 300–500 лк на рабочих местах (СанПиН).
Воздухообмен — кратность 2–3 для офисных помещений.

Критические точки ТЗ:

Расположение розеток (по группам нагрузок).
Системы кондиционирования и вентиляции.
Противопожарные требования к отделке — не выше КМ2 для стен/потолков.

Кафе и общепит

Ключевые нормы:

Жироуловители для кухонных зон.
Вытяжная вентиляция — кратность не менее 10–15 для зон приготовления.
Гидроизоляция мокрых зон.

Критические точки ТЗ:

Системы вентиляции и вытяжки.
Водоотведение с жироуловителями.
Напольные покрытия — нескользящие, класс износостойкости не ниже 33.

Медицинские кабинеты

Ключевые нормы:

Освещенность — 300–500 лк, цветовая температура 4000 К.
Ультрафиолетовое обеззараживание воздуха.
Гидроизоляция и вентиляция — температурный режим 20–22 °C.

Критические точки ТЗ:

Дополнительные источники света на рабочем столе врача.
Коэффициент пульсации светильников не более 10%.
Расположение в отдельном помещении с вентиляцией.

Школы

Ключевые нормы:

Освещенность учебных помещений — 300–500 лк.
Отделочные материалы стен/потолков — класс КМ2, полы — не выше КМ3.
Вентиляция, наружное освещение территории — не менее 10 лк.

Критические точки ТЗ:

Цветовая температура ламп — белый, тепло-белый, естественно-белый спектр.
Противопожарные требования.
Инклюзивность и санитарные зоны (бесконтактные смесители).

Как правильно прописать гарантийные обязательства в техзадании

Пропишите гарантии на работы и материалы отдельно. Установите срок на разные виды работ. Определите условия гарантии: порядок обращения, сроки реакции, ответственность за скрытые дефекты, исключения.

Согласованные сроки гарантий

Пример формулировки:
«Гарантийный срок на строительно-монтажные работы — 5 лет с момента подписания акта приемки. Подрядчик обязуется устранить выявленные дефекты в течение 14 календарных дней с момента получения уведомления. Исключения: механические повреждения, повреждения вследствие неправильной эксплуатации или внешних факторов, не зависящих от подрядчика».

Главные ошибки в ТЗ на ремонт: обратите внимание, чтобы избежать нарушений

Расплывчатость формулировок без численных критериев.
Отсутствие порядка приемки и объективных критериев оценки качества.
Включение конкретного производителя без «или эквивалент».
Неполные характеристики материалов (артикулы, классы).
Разночтения в чертежах и текстах.
Игнорирование действующих строительных норм — создает юридические риски.
Отсутствие качественного предварительного технического обследования объекта.

FAQ: короткие ответы на популярные вопросы

Заказчик формирует вводные и цели, подрядчик/дизайнер — техреализацию. Подписывают обе стороны.